Nas estruturas de holding familiar é muito comum que um imóvel registrado na empresa seja usado, no dia a dia, pelos próprios sócios e seus familiares, por exemplo como residência ou casa de veraneio. Em muitos casos isso é feito sem contrato, sem cobrança de aluguel e sem refletir com clareza essa situação na contabilidade. Com a criação do novo sistema de tributação pelo IBS e pela CBS, a Lei Complementar 214 passou a tratar de forma mais detalhada a cessão do uso de bens da pessoa jurídica para seus sócios, inclusive quando essa cessão é gratuita.

Com o advento do CIB – Cadastro de Imóveis do Brasil – sobre o qual já falamos em outras oportunidades, não só há regramento, como haverá fiscalização facilitada.

Quando um imóvel é adquirido diretamente pela holding familiar de uma construtora, essa compra deverá gerar créditos de IBS e CBS, porque é uma operação tributada na cadeia normal do IVA. Nessa situação, o Fisco entende que se a empresa se aproveita desses créditos na entrada do bem, precisa também reconhecer tributação na saída econômica desse mesmo imóvel, inclusive quando ele é cedido para uso pessoal do sócio, sem aluguel ou com valor simbólico.

Em termos simples: se a pessoa jurídica “se beneficiou” do sistema de IVA ao tomar crédito na compra, a cessão gratuita depois não pode ficar totalmente fora do radar dos tributos. É aí que a LC 214, ajustada pela LC 227, enquadra essa disponibilização do imóvel a sócios como um uso que pode gerar IBS/CBS, justamente para evitar que a empresa funcione apenas como uma “intermediária artificial” entre a construtora e a pessoa física.

Por outro lado, quando o imóvel entra no patrimônio da holding por integralização de capital social – por exemplo – o sócio transfere um imóvel que já era dele como pessoa física para compor suas quotas – essa operação não gerará créditos de IBS/CBS na entrada. Não haverá compra tributada, mas apenas uma movimentação patrimonial entre sócio e empresa. Nessa lógica, se não existiu crédito de IVA na aquisição, também não faz sentido cobrar IBS/CBS depois apenas pelo fato de a holding ceder o imóvel ao próprio sócio, pois não há “cadeia de valor” a ser compensada. A legislação caminha justamente nesse sentido de coerência: onde não há crédito, não há o que estornar nem compensar na cessão.

O recado implícito da Receita Federal é direto: o que se quer coibir não é a holding legítima, mas o uso artificial da pessoa jurídica só para comprar o imóvel com crédito de IBS/CBS, quando a realidade econômica seria de aquisição pela pessoa física. Em outras palavras, se a operação poderia ter sido feita de cara na pessoa física, mas foi colocada na PJ sem propósito negocial verdadeiro – apenas para gerar crédito de IVA –, a tendência é que a fiscalização trate isso como planejamento abusivo. A LC 227 reforça esse olhar de substância sobre a forma, alinhando a mensagem de que quem toma crédito precisa aceitar a contrapartida da tributação correspondente, e que estruturas sem justificativa econômica clara correm o risco de ser desconsideradas.

LBZ Advocacia