Em 16 de janeiro foi publicada a Lei Complementar 214/25 que regulamenta boa parte da Reforma Tributária. Ela instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços).

A lei prevê a incidência desses impostos sobre as operações de compra e venda e locação de bens imóveis, o que afeta diretamente o Planejamento Patrimonial e Sucessório. Isso porque muitas das holdings constituídas detêm imóveis de propriedade da família e por meio dessa estrutura compram, vendem e locam os imóveis. E, veja, não estamos nem falando de “efeitos tributários benéficos” dessa estrutura, mas da própria organização da governança dos bens.

Diferentemente da pessoa física, a receita auferida pela PJ imobiliária, no regime de lucro presumido, é tributada em até 14,53% para locação e 6,73% para venda, sendo que na PF a alíquota é de 27,5% para aluguel, além do ganho de capital entre 15%-17,5% sobre o lucro da venda da propriedade.

Com a promulgação da lei, IBS e CBS passam a incidir também nas operações imobiliárias, inclusive as das holdings familiares. O IBS e a CBS também incidirão sobre operações imobiliárias feitas por pessoas físicas aumentando a carga tributária quando: (a) Venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis no ano anterior; (b) Venda ou cessão de direitos de mais de um imóvel construído ou comprado pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação; (c) Locação, cessão onerosa e arrendamento de mais de três imóveis, somando receita anual superior a R$ 240.000,00; (d) Locação, cessão onerosa e arrendamento de um único imóvel com receita anual superior a R$ 288.000,00;

A alíquota estimada para o IBS e CBS é em torno de 28%, tendo sido prevista uma redução de 50% da alíquota para operações de compra e venda e de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Dessa forma, podemos estimar uma alíquota de 14% incidente sobre a venda e de 8,4% sobre a locação.

No caso da Pessoa Jurídica, essa alíquota substituirá 3,65% que hoje incidem a título de PIS-Cofins. Não é possível dizer, no entanto, se isso representará aumento ou redução da carga tributária (mentira, é possível sim... vai aumentar em 90% dos casos).

O que acontece é que o PIS e a Cofins incidiam sobre o faturamento e em regime não-cumulativo (sem crédito). O IBS e a CBS incidirão com direito a tomada de crédito. Raramente, isso levará a uma alíquota menor do que os 3,65%.

Para a pessoa física, vai doer sempre. A PJ continua, via de regra, a ser melhor para a locação e, quase sempre, para a venda.

Afinal, a Pessoa Física terá alíquotas que chegarão a 26,5% na venda e a 36% na locação, enquanto a PJ terá uma tributação máxima estimada entre 17,08% na venda e 19,28% para locação. 

 

LBZ Advocacia