Sempre que houver a venda de um bem poderá haver uma valorização, e o lucro obtido pelo proprietário em sua venda é considerado como ganho de capital.

Como todos sabem, muitos fatores podem fazer um bem imobiliário ser valorizado, como a sua localização ou as próprias variações do mercado.

Nesses casos, aquele em posse do patrimônio garante lucro em comercialização, que deve ter uma parcela encaminhada à Receita Federal e seu valor declarado no Imposto de Renda.

A seguir, entenda melhor como o ganho de capital se caracteriza nessas situações, quem precisa pagar o IRPF sobre ele, como fazer o cálculo e onde a declaração deve ser feita!

O que é ganho de capital?

Como o próprio nome indica, o ganho de capital se caracteriza em todos os casos em que os contribuintes tenham acréscimos em suas finanças e aumentem seu capital.

O conceito define o valor que é recebido a mais em um bem em relação ao seu preço de compra, ou seja, o montante que ultrapassa a quantia utilizada na aquisição.

Sendo assim, sempre que alguma aquisição (imóvel ou não) é vendida, o ganho de capital pode ocorrer, como é o caso dos bens imobiliários.

Por exemplo, se alguém comprar um terreno por R$ 100.000,00 e depois vendê-lo por R$ 300.000,00, esse ganho será de R$ 200.000,00.

Assim como os ônus e dívidas, aplicações financeiras, rendimentos do exterior, alugueis, entre outros casos semelhantes, precisam ser informados no IRPF, o ganho de capital em imóveis também se aplica às declarações à Receita.

Quando é preciso pagar o IR sobre ganho de capital e em quais casos há isenção?

Sempre que o ganho de capital ocorrer, o contribuinte precisa informar sua ocorrência na declaração do IRPF e recolher o tributo quando ele for obrigatório.

A obrigatoriedade se aplica a todos os casos, exceto para aqueles em que há isenção. São eles:

• Venda de um único imóvel por valor menor que R$ 440.000,00 (desde que não tenham sido efetuadas alienações de outros imóveis até 5 anos antes);
• Vendas de imóveis comprados até o ano de 1969;
• Vendas de bens imóveis com recursos utilizados para a aquisição de outro imóvel residencial (desde que a operação seja feita em até 180 dias após a alienação).

As regras ligadas à isenção do ganho de capital podem variar de acordo com o tipo do bem e das características de cada caso.

Por isso, ressaltamos a importância de consultar a Quality, para se orientar, tirar dúvidas e evitar problemas junto ao Fisco quanto à obrigação.

Como calcular o IR sobre o ganho de capital?

A parcela tributária sobre o ganho de capital que deve ser paga à Receita Federal é calculada tendo como base o valor da venda do imóvel e a alíquota incidente.

Vale lembrar que o ganho de capital se refere apenas ao lucro da venda.

Assim, não importa se o bem for uma casa, terreno ou apartamento, basta aplicar a alíquota vigente (que no caso dos imóveis é de 15%) sobre o total do ganho obtido na sua comercialização.

Assim, em um exemplo prático, se alguém vendeu um imóvel por R$ 200.000,00 e lucrou R$ 100.000,00 na operação, basta aplicar os 15%. O resultado do Imposto de Renda a ser pago para a Receita é de R$ 15.000,00.

No caso dos imóveis muito bem valorizados, a alíquota é progressiva. Sua incidência ocorre da seguinte maneira:

• Ganho de capital de até 5 milhões: alíquota de 15%;
• De 5 milhões a 10 milhões: 17,5%;
• De 10 milhões a 30 milhões: 20%;
• Acima de 30 milhões: 22,5%.

Lembre-se que a tributação sobre o ganho de capital precisa ser paga assim que a venda for realizada. Os contribuintes têm pouco mais de 30 dias para pagar o imposto devido.

Por exemplo, se um imóvel foi vendido acima da taxa de isenção no mês de fevereiro de 2022, o pagamento do tributo deverá ocorrer até o último dia de março do mesmo ano.

Como ter mais tranquilidade e assertividade nas declarações?

Como em todos os detalhes do Imposto de Renda, a declaração do ganho de capital pode ser complexa e repleta de particularidades que precisam ser observadas com atenção, para que nenhum equívoco gere problemas com a Receita.

Sendo assim, é importante que sempre consulte a Quality antes de finalizar a venda de seus bens, a fim de conhecer melhor eventuais beneficios fiscais ou a carga tributaria incidente sobre o ganho de capital apurado em sua venda. 

Fonte Adaptada: Prosoft / Quality